Im April 2014 werden die Richtwertmiet- und Kategoriesätze erhöht. Dies ist eine Folge der gesetzlich festgelegten regelmäßigen Inflationsanpassung der Mietzinsberechnungsfaktoren. Für MieterInnen von Altbauwohnungen, wird dies ab Mai 2014 zu Mietzinserhöhungen führen.
In Wien beträgt der neue Richtwert statt bisher € 5,16/m² ab April 2014 voraussichtlich € 5,39/m².
Wir hätten eigentlich gar nicht so viel dagegen, wenn die neuen Richtwerte tatsächlich durchschnittliche Mieten in Wien abbildeten. Tatsächlich dienen die Richtwerte aber nur als Ausgangsgrundlage für die Mietzinsberechnung. Entgegen der ursprünglichen Intention des Gesetzgebers wird nämlich der gesetzlich zulässige Mietzins überwiegend aus Zuschlägen zum Richtwert berechnet. Dies ist Resultat der Eigendynamik von gerichtlichen Mietüberprüfungsverfahren bei denen Sachverständige defacto den Richter oder die Richterin bei der Entscheidungsfindung ersetzen.
Da die von den Gerichten bestellten Sachverständigen aus der Immobilienwirtschaft stammen, darf es auch niemanden wundern, dass diese ihr eigenes Wunschdenken nach hohen Mieten in ihre Gutachten einfließen lassen.
Besonders anschaulich wird das am sogenannten Lagezuschlag. Sachverständige bewerten in ihren Gutachten die Mietobjekte, wenn diese nicht in einem Gründerzeitviertel liegen, in der Regel mit überdurchschnittlicher Lage. Man sollte meinen, dass diesen überdurchschnittlichen Lagen, den Regeln der Logik folgend auch unterdurchschnittliche Lagen gegenüberstünden.
Dem Mieterschutzverband ist allerdings in tausenden seit 1994 (Einführung des Richtwertzinses) geführten Verfahren noch kein einziges (!) Gutachten untergekommen, in dem einem Mietobjekt eine unterdurchschnittliche Lage attestiert worden.
Ungeachtet dessen empfehlen wir Mieterinnen und Mietern in Altbauten ihre Mietvereinbarungen überprüfen zu lassen. Trotz unbefriedigender Rechtslage sind Herabsetzungsanträge in vielen Fällen erfolgreich. Solche Überprüfungsanträge müssen bei unbefristeten Mietverträgen innerhalb von drei Jahren ab Mietvertragsabschluss bei der Behörde anhängig gemacht werden. Danach gilt auch eine überhöhte Vereinbarung als nicht mehr anfechtbar. Bei befristeten Mietverträgen kann sich die Anfechtungsfrist verlängern. Diese läuft bei befristeten Mietverträgen nicht vor Ablauf der Befristung aus.
Zudem werden auch die gesetzlichen Kategoriebeträge erhöht. Dies betrifft in erster Linie MieterInnen, die zwischen 1982 und 1994 ihren Mietvertrag abgeschlossen haben:
Neue Kategoriebeträge ab 1. April 2014
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Mit der Anhebung der Kategoriebeträge ist auch eine Anhebung des Verwaltungshonorars in den Betriebskosten verbunden.
Neue Mietzinse gemäß § 45 MRG ab 1. April 2014 (=ehemals Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag)
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Für eine Anhebung der Hauptmietzinse auf Basis der Kategorien oder Richtwerte ist bei bestehenden Mietverhältnissen eine mietvertragliche Vereinbarung Voraussetzung. Die Anhebung hat entsprechend den Formbestimmungen des § 16 Abs. 9 MRG (14-Tage Frist, schriftlich) zu erfolgen. Defacto ist der früheste Erhöhungszeitpunkt der 1.Mai 2014
Zahlreichen Haushalten in Wien steht eine Neuberechnung und Erhöhung der Miete bevor. Da es dabei auch zu Rechen- oder Anwendungsfehlern kommt, empfehlen wir unseren Mitgliedern eine veränderte Miete durch uns nachrechnen zu lassen. Übermittlung des Mietvertrages und der neuen Vorschreibung ist im Regelfall ausreichend!