Wirrwarr im Index
Sie kennen das schon aus leidvoller Erfahrung: Regelmäßig werden Sie mit unverständlichen Berechnungen konfrontiert, die im Ergebnis auf eine Mietzinserhöhung hinauslaufen.
Diese sogenannten Indexanpassungen werden in fast allen schriftlichen Mietverträgen vereinbart und sollen dem Vermieter garantieren, dass die vereinbarte Miete ihre Kaufkraft, trotz Inflation und Geldentwertung, in der Zukunft beibehält.
Leider sind sowohl die Indexvereinbarungen als auch die daraus resultierenden Erhöhungen für Menschen mit durchschnittlichem Hausverstand unverständlich. Daher ist es auch kein Wunder, dass VermieterInnen Indexerhöhungen oft falsch anwenden oder sich dabei verrechnen. Oft passieren die Anwendungsfehler zum Nachteil des Mieters oder der Mieterin.
Wir empfehlen Ihnen daher jegliche Mietzinserhöhungen überprüfen zu lassen.
Wird eine falsche Erhöhung mehr als drei Jahre unbeeinsprucht bezahlt, ist dies oft nicht mehr anfechtbar und der Fehler kann auch bei zukünftigen Erhöhungen fortwirken, da die falsche Berechnung meist Ausgangslage für neue Berechnungen ist.
Vorsicht auch bei rückwirkenden Indexerhöhungen! Diese sind im Altbaubereich unzulässig. Bei Neubaumietverhältnissen ist eine Rückverrechnung theoretisch für drei Jahre möglich.
Wie wird eine Indexerhöhung berechnet?
Das hängt in erster Linie einmal von der Indexvereinbarung im Mietvertrag ab. In Altbauten, in denen das Richtwertsystem zur Anwendung gelangt, wird zumeist eine Indexierung „nach Maßgabe der §§ 5 und 6 RichtWG“ (Richtwertgesetz) vereinbart. Damit ist gemeint, dass die Miete entsprechend der (alle zwei Jahre) durch das Justizministerium verlautbarten Richtwerterhöhungen angepasst werden kann. Im gleichen prozentuellen Ausmaß wie sich die Richtwerte ändern, kann der Hauptmietzins angepasst werden. Da die Richtwerte alle zwei Jahre im April veröffentlicht werden, werden die Erhöhungen zumeist im Mai des jeweiligen Jahres wirksam.
Wurde der Mietvertrag vor 1994 abgeschlossen, kommen entweder die ebenfalls durch das Justizministerium regelmäßig veröffentlichen Veränderungen der „Kategoriesätze“ zur Anwendung oder es erfolgt eine allgemeine Bindung an die Verbraucherpreisindexe der Statistik Austria (ehemals „Statistisches Zentralamt“). Letztere (Bindung an VPI der Statistik Austria) ist auch der Regelfall für Vermietungen im Neubau.
Der Teufel steckt meist im Detail: Was ist die Ausgangsbasis für die Berechnung? Welcher Index kommt zur Anwendung? Wurden im Mietvertrag Schwellenwerte vereinbart unter denen eine Erhöhung ausgeschlossen ist? Wurde rechtswirksam eine rückwirkende Anpassung vereinbart? Welcher Teil des Mietzinses wurde überhaupt angepasst? usw. usf.
Unsere Erfahrung ist, dass privaten, also nicht gewerblichen VermieterInnen, häufig Anwendungsfehler unterlaufen. Diese sind ja oft genauso rechtsunkundig wie MieterInnen. Bei professionellen Hausverwaltungen kommen unabsichtliche Anwendungsfehler seltener vor. Einige schwarze Schafe, darunter auch die eine oder andere sehr große Hausverwaltung, gibt es aber leider doch. Bei professionellen Hausverwaltungen werden Möglichkeiten zu unverhältnismäßigen Erhöhungen manchmal schon im Mietvertrag geschaffen. Zum Beispiel dann, wenn nämlich bereits im Mietvertrag sehr nachteilige Indexvereinbarungen mit weit zurückliegenden Ausgangsstichtagen vereinbart werden.
[stextbox id=“custom“ color=“000000″ bcolor=“BBCCFF“ bgcolor=“BBCCFF“ image=“null“]Wenn Sie eine Indexvereinbarung im Mietvertrag nicht verstehen, liegt das nicht an Ihnen, sondern im Normalfall an der komplizierten Textierung des Mietvertrages (auch bei handelsüblichen Vordrucken). Sie brauchen keine Hemmung zu haben, beim Vertragspartner nachzufragen, was eigentlich genau damit gemeint ist. Vielleicht werden Sie die Erfahrung machen, dass auch Ihr Vertragspartner nur vage Ahnung hat, wie der entsprechende Vertragspassus genau auszulegen ist. Gerade aus diesem Grund empfiehlt sich eine Überprüfung des Mietvertrages durch SpezialistInnen vor der Unterschriftsleistung.[/stextbox]