1.2.2011 – In einer neuen, sehr ausführlichen, „Klauselentscheidung“ (2 Ob 73/10i)
stellte der OGH abermals klar, dass die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands nicht Gegenstand einer Sanierungsverpflichtung des Mieters oder der Mieterin sein kann .
Damit bestätigte der OGH seine in der letzten Zeit ergangene Rechtssprechung, dass mit der Vermietung einer Wohnung der Vermieter, die Vermieterin auch eine gewöhnliche Abnützung während der Mietdauer hinzunehmen hat. Das ist es ja, wofür der Mieter, die Mieterin die Miete bezahlt.
Was eigentlich selbstverständlich sein sollte, ist vielen gewerblichen Vermietern und Vermieterinnen noch immer nicht bewusst: Undurchsichtige und potenziell benachteiligende Vertragsbestandteile, insbesondere was die pauschale Überwälzung von Renovierungs- und Wartungspflichten betrifft, sind unzulässig.
Die Übertragung unbestimmter Erhaltungsarbeiten, stellt keine verhandelbare Hauptleistung dar, sondern unterliegt als mietvertragliche Nebenleistungspflicht den Beschränkungen des § 879 Abs 3 ABGB.
Thermenpatt
Hinsichtlich der leidigen Thermenproblematik bestätigte der OGH die derzeitige Pattsituation im Altbau und geförderten Neubau. Weder kann der Vermieter vom Mieter verlangen, eine kaputte Therme zu reparieren, noch kann dies der Mieter vom Vermieter verlangen (vorausgesetzt die Therme wurde bei Anmietung ordnungsgemäß übergeben). Dem Mieter steht allerdings ein Mietzinsminderungsrecht gemäß § 1096 ABGB während der Beeinträchtigung durch die kaputte Therme zu. Nach bisheriger Judikatur des OGH erlischt dieses mit der Beseitigung des Mangels, auch wenn die Reparatur durch den Mieter/die Mieterin selbst erfolgt. Einleuchtender wäre es wohl, der Mieterseite das Mietzinsminderungsrecht zumindest bis zur Höhe der eigenen Reparaturkosten zu gewähren. Diesbezüglich könnte noch eine den Rahmenbedingungen angepasste Rechtsprechung des OGH erfolgen.
Tierhaltung
Am Rande stellte der OGH auch klar, dass ein pauschales Verbot der Tierhaltung unwirksam ist, weil damit ja auch Kleintiere umfasst wären, für die dieses Verbot keine sachliche Rechtfertigung bietet (Meerschweinchen, Schildkröte etc. – artgerechte Tierhaltung vorausgesetzt). Wird das Verbot auf größere Tiere, wie Hunde oder Katzen beschränkt, ist ein diesbezüglich klar formuliertes eingegrenztes Verbot allerdings nach Ansicht des OGH wirksam.
Beabsichtigen Sie in einer Wohnung einen Hund oder eine Katze zu halten, ist es nach wie vor zweckmäßig, den Mietvertrag auf entsprechende Hemmnisse vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen.