Der Kündigungsschutz ist noch eine verhältnismäßig gut funktionierende Säule gesetzlicher Mieterschutzbestimmungen.
Sieht man von Einfamilienhäusern ab (kein Kündigungsschutz für ab dem Jahr 2000 abgeschlossene Mietverträge), können Wohnungsmietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, vom Vermieter nur aus wichtigen Gründen, die gesetzlich demonstrativ aufgezählt sind (§ 30 Abs 2 MRG), gekündigt werden.
Allgemein kann gesagt werden, dass der Kündigungsschutz dann gut ist, wenn MieterInnen in der gegenständlichen Wohnung ihr dringendes Wohnbedürfnis befriedigen. Der Mietgegenstand sollte für den Mieter/dieMieterin seinen/ihren Lebensmittelpunkt darstellen.
Lässt man sich sonst nichts „zu Schulden kommen“ (Nichtbezahlung der Miete, unleidliches Verhalten, nachteiliger Gebrauch am Mietgegenstand) ist eine Kündigung für den Vermieter normalerweise, wenn überhaupt, nur sehr schwierig durchzusetzen.
Aus diesem Grund haben sich Vermieter in den letzten Jahren bei Kündigungsversuchen oft auf scheinbare Nebengeleise begeben und Begründungen für Kündigungen geliefert, die für betroffene Mieter oft sehr überraschend waren.
Ein gängige Methode ist es, Mietern plötzlich deren (oft vor Jahren) selbst getätigte Umbauten vorzuwerfen.
Selbst veranlasste Veränderungen können für Mieter normalerweise nur dann kündigungsrechtlich zum Verhängnis werden, wenn diese Umbauten in einer Art und Weise durgeführt wurden, dass diese für die Haussubstanz eine Gefahr darstellen, oder sonstige wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Als häufiger Fall wird vom Vermieter ein fehlerhafter Einbau eines Badezimmers dargelegt.
Die Errichtung eines Baderaumes hat mit entsprechender „Nassraumisolierung“ zu erfolgen. Diese soll verhindern, dass Wasser in benachbarte Wohnungen oder den Unterboden dringt.
Fehlt diese Nassraumisolierung, wird dies manchmal von Vermietern zum Anlass genommen, ein Kündigungsverfahren zu initiieren. Dabei ist es manchmal nicht einmal von Bedeutung, ob tatsächlich bereits eine Schädigung der Haussubstanz entstanden ist. Manchmal reicht es nach der Rechtsprechung zum Kündigungsgrund des „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ auch aus, ob durch eine nicht ordnungsgemäße Veränderung, zumindest eine „potentielle“ Substanzschädigung droht.
Wie kann ich also als Mieter bei einem Umbau auf Nummer sicher gehen, dass dieser mir nicht später doch einmal zum Verhängnis wird?
Drei Punkte sind zu beachten:
Machen Sie größere Umbauten nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters.
Auch wenn das Verhältnis zum Vermieter jetzt noch so harmonisch ist, allfälligen Nacheigentümern ist das leider ziemlich egal.
Einhaltung baupolizeilicher Vorschriften (Bauanzeige).Bedienen Sie sich bei der Ausführung gewerblich konzessionierter Fachfirmen und bewahren Sie die Rechnungen auf.
Sollte dann baulich doch etwas schief gehen, könnten Sie zumindest darlegen, dass Sie sorgfältig nach bestem Wissen und Gewissen gehandelt haben – ein Umstand auf den die Judikatur oft Bedacht nimmt.
Übrigens, im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es durchaus die Möglichkeit beabsichtigte, zweckmäßige Veränderungen am Mietgegenstand gegen den Willen des Vermieters rechtlich durchzusetzen. Dies sollte vor der Umbaumaßnahme geschehen.