„Luftgeld“
Nach dem Mietrechtsgesetz (§ 27 MRG) sind Zahlungen in dem Ausmaß als unzulässige Ablöse zu bewerten, als sie den tatsächlichen Wert der vom Vormieter erbrachten Gegenleistung übersteigen. (In anderen Kulturen wird eine solche Zahlung häufig mit dem Begriff „Luftgeld“ umschrieben.)
Diese Verbotsbestimmung gilt für Häuser, welche vor 1953 errichtet wurden sowie für alle Genossenschaftsbauten und für alle Häuser, die mit öffentlichen Förderungsmitteln (zB.: Gemeindebauten) errichtet wurden.
Generell stellt das Mietrechtsgesetz alle Einmalzahlungen, die anlässlich des Abschlusses von Mietverhältnissen getätigt werden, in Frage. Also auch Zahlungen, welche der Vermieter vom Mieter beim Vertragsabschluss erhält, können ungesetzlich sein.
Maklerprovision
Nicht umfasst vom Ablöseverbot ist die Bezahlung von Finanzamtsgebühren, und Provisionen, solange die gesetzlichen Höchstgrenzen nicht überschritten wurden. Bei Provisionen muss auch eine sogenannte Verdienstlichkeit des Maklers vorliegen. Wenn der Makler also gar nicht den Abschluss des Mietvertrages angebahnt hat, kann eine Provision ungesetzlich sein.
Auch sogenannte echte Mietzinsvorauszahlungen fallen nicht unter das Ablöseverbot. Zur Frage, ob eine solche Zahlung rechtens ist, ist eine Gesamtbetrachtung mit der vereinbarten Mietzinshöhe anzustellen.
Kaution
Auch hohe Kautionen (über sechs Monatsmieten) können unzulässige Ablösezahlungen darstellen. Dann nämlich, wenn der Vermieter kein erhöhtes Sicherungsbedürfnis (z.B.: weil er viele wertvolle Antiquitäten mitvermietet hat) nachweisen kann.
Vertragserrichtungsgebühr
Ein typischer Fall einer häufigen verbotenen Ablösezahlung an Hausverwaltungen stellen sogenannte Vertragserrichtungskosten oder Bearbeitungskosten dar, die im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) nicht gesondert verrechnet werden dürfen. Der Mieter zahlt ja ohnedies mit den Betriebskosten eine Verwaltungspauschale, durch die auch die Bearbeitung und Erstellung von Mietverträgen abgegolten ist.
Selbst Mietzinserhöhungsvereinbarungen während eines aufrechten Mietverhältnisses, die ein Mieter unter Druck und Täuschung des Vermieters abgeschlossen hat, können unter unter das Ablöseverbot fallen.
Verjährung
Illegale Ablösen können bis zu zehn Jahre lang zurückgefordert werden.
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